[점유이전금지가처분]

 

 

01. 점유이전금지가처분 절차와 소요기간은 얼마나 걸리나요?

 

신청서를 제출하고 법원의 보정명령에 따라 신청서를 보정하거나 담보제공명령에 따라 담보를 제공하면 바로 결정이 내려집니다. 결정문을 받고 14일 이내에 집행신청을 하지 않으면 가처분결정의 효력이 상실됩니다.

 

피보전권리, 보전의 필요성등이 인정되고, 특별히 보정하여야 할 사유가 없다면 담보제공명령이 내려지고 이를 이행하는 시간을 고려해도 결정까지 2주 내외의 시간이 소요되나 법원마다 절차의 처리속도가 차이가 있어 시간이 오래걸리는 경우도 있습니다. 

 

 

02. 점유이전금지가처분의 집행은 어떤 방식으로 진행이 되나요?

 

가처분 결정문(2부)을 송달받으면 14일이내에 집행신청서를 작성하여 집행관사무실에 제출하고 비용을 예납하면, 집행관 사무실에서 집행 일정을 정하여 연락이 옵니다. 이후 집행관과 날짜 및 시간약속을 하고 집행목적물에 방문하여, 목적물이 집행관의 보관하에 있음을 밝히는 공시를 목적물의 적당한 곳에 붙이고, 채무자에게 가처분의 취지를 고지함으로써 집행을 실시하게 됩니다.

 

 

03. 점유이전금지가처분을 집행하였음에도 채무자(임차인)가 점유를 타인에게 이전하게 되면 어떻게 되나요?

 

점유이전금지가처분의 집행 후에 점유를 이전받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었다면 가처분채무자를 상대로 한 명도 판결문에 승계집행문을 부여받아 점유를 이전받은 자에 대하여 명도집행을 할 수 있습니다. 한편, 점유이전금지가처분 결정이 있음에도 불구하고 점유의 현상을 변경한 경우에는 '형법'상 공무상비밀표시무효죄에 해당하여 임차인등은 형사처벌을 받을 수가 있습니다. 

 

 

04. 점유이전금지가처분을 해 두면 임차인은 점유를 이전하지 못하나요?

 

점유이전금지가처분은 법률상의 개념으로 '사실상' 점유가 이전될 수는 있습니다. 점유이전금지가처분에도 불구하고 점유가 제3자에게 이전되는 경우, 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정되므로, 임대인은 명소소송의 판결문에 승계집행문을 부여받아 제3자에 대한 명도집행을 할 수 있기에, 법률적으로 그 지위를 인정받을 수 있습니다.

 

 

 

[명도소송]

 

 

01. 명도소송을 해서 임차인을 내보내는데까지 시간이 얼마나 걸리나요?

 

 

명도소송은 소장 제출시로 부터 5개월에서 1년 정도가 소요됩니다. 보증금이 충분히 남아있다면 임대인은 월차임을 공제하고, 손해발생비용 또한 보증금에서 공제할 수 있으므로 손해가 나지 않을 수도 있지만, 보증금에 비해 월세의 비중이 크다면, 임대인이 손해를 보는 경우도 많습니다.  따라서, 2기 이상의 차임연체가 있다면, 주저말고 명도소송을 진행하시는 것이 유리합니다.

 

 

02. 명도소송 시 점유이전금지가처분은 꼭 필요한 절차 인가요?

 

점유이전금지가처분을 해두지 않은 상태에서 명도소송만을 제기하면 명도소송에서 승소하더라도 점유자가 변경된 경우에는 변경된 자에게는 기존의 점유자를 상대로한 명도승소판결문으로 명도집행을 할 수 없습니다. 따라서 명도소송을 진행하시기 전에 반드시 현재점유자가 다른곳에 점유를 이전하지 못하도록 금지하는 취지의 점유이전금지가처분을 꼭 해두어야 합니다.

 

 

03. 명도소송비용을 임대인이 부담하여야 하나요?

 

소송비용(변호사 보수, 인지대, 송달료등)은 패소자가 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서, 임대인이 명도소송을 제기하여 승소하게 되면 소송비용은 피고인 임차인이 부담을 하게 됩니다. 그러나, 소송을 진행하기 위해서는 소송을 제기하는 자가 소송비용을 먼저 부담하고 나중에 소송비용을 패소한 자에게 청구하여 받아야 합니다. 패소자가 무자력(재산이 전혀 없는 경우)인 경우는 결국 소송비용을 받지 못하게 되고, 소송중에 조정, 화해, 취하하는 경우등 소송비용을 일부 혹은 전부 인정받지 못하게 되는 경우도 있습니다. 소송비용중 변호사보수는 실제 '변호사보수의 소송비용산입에 관한 규칙'의 범위내에서만 인정받을 수 있습니다.

 

 

04. 상가를 임대하였는데, 임대차계약의 당사자와 사업자등록명의자가 다르다면, 누구를 상대로 명도소송을 진행해야 하나요?

 

임차인과 사업자등록명의자가 동일한 경우가 대부분이나 임차인이 사업자명의를 다른 사람으로 하고 세무서에서 임대인의 동의여부를 확인하지 않고 사업자등록을 해주는 경우가 종종 있어, 시간과 비용을들여 명도소송을 하였으나 나중에 집행이 불가하게 되는 경우가 있습니다. 이런 경우를 방지하기 위해, 관할세무서에서 '등록사항등에 대한 열람' 신청을 하여 사업자등록명의자를 파악하여 공동피고로 기재하여 소송을 진행해야 합니다.

 

 

05. 상가의 경우는 계약서에도 불구하고 무조건 5년간의 임대차기간을 보장해주어야 하나요?

 

계약의 해지사유가 발생하면 5년이내라도 계약은 해지할 수 있습니다. 다만, 계약해지 사유가 없고, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인인 경우, 아래와 같은 사유가 있을 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

  1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

  5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적

      건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

[제소전화해]

 

 

01. 제소전화해는 어느 법원에 신청해야 하나요?

 

원칙은 상대방(피신청인)의 보통재판적(통상은 주소)이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 그러나, 양당사자의 합의에 따라 관할법원을 지정(합의관할)할 수 있기 때문에 실제로는 전국 어느 법원에서도 제소전화해를 신청할 수 있습니다.

 

 

02. 제소전화해 신청서 접수 후 화해조서를 받아볼때까지 얼마나 걸리나요?

 

법원마다 걸리는 시간이 좀 차이가 있습니다. 통상 접수한 날로부터 약 2~3개월 후 화해기일이 지정되고 화해조서 수령시까지는 2~3주 정도가 소요되므로 신청서 접수후 화해조서를 받을때까지 3~4개월정도가 소요된다고 생각하시면 될 것으로 생각됩니다. 

 

 

03. 임대차계약을 하면서 제소전화해신청을 해 놓으려고 하는데, 임차인이 화해기일에 나오지 않으면 제소전화해가 성립되지 않을텐데 이럴땐 어떻게 하나요?

 

임차인이 화해기일에 출석하지 않으면 화해는 불성립합니다. 따라서, 임대차계약시 '제소전화해가 성립하지 않으면 임대차계약을 해지한다.''무효로 한다'는 특약을 넣어두시면 임차인이 제소전화해에 임할 수 있도록 강제할 수 있는 효과가 있습니다. 

 

 

04. 화해기일에 피신청인이 출석하지 않으면 바로 화해가 불성립하고 절차가 종결되나요?

 

피신청인이 출석하지 않은 경우 법원은 화해가 성립하지 않은 것으로  볼 수 있습니다. 그러나, 법원에 따라 화해기일을 한번 더 지정해 주는 경우가 있습니다

 

 

05. 제소전화해가 성립된 이후 제3자에게 점유가 이전되었는데 제소전화해의 효력은 어떻게 되나요? 

 

제소전화해 성립이후 제3자에게 점유가 이전 된 경우, 이전 임차인으로부터 임차권을 양도받거나 전대받은 자는 승계인에 해당하여 화해조서의 효력이 미칩니다. 이런 경우는 승계집행문을 부여 받아 승계인에 대하여 명도등의 집행을 할 수 있습니다. 그러나, 제3자가 무단으로 임차목적물을 점유하고 있는 경우등은 제소전화해의 효력이 미치지 않습니다.